Мельниченко вернул землю. Кто удержит воду? Новый контур риска вокруг «Володарки». И вообще - а где здания санатория?

Профсоюзы лишились права собственности на 81 395 квадратных метров под «Володаркой» не добровольно: ФНПР обжаловала решение, а пензенская федерация профсоюзов поддержала жалобу. Суд отказал. Олег Мельниченко и прокуратура довели деприватизацию до результата. 

Напомним, судебная деприватизация участка под санаторием имени Володарского стала заметной победой публичного интереса. Но рядом с возвращённой территорией остаётся частный бывший цех розлива. The Penza Post разбирается, почему после земельной победы государству нельзя упустить из вида скважины, инфраструктуру и права на минеральную воду.

Землю у «Володарки» действительно вернули из частного контура.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 12 декабря 2024 года по делу № А49-13993/2022 был признан недействительным договор 2016 года, по которому участок 58:29:2005010:2298 площадью 81 395 кв. м ушёл в долевую собственность ФНПР и Федерации профсоюзов Пензенской области. Апелляция 24 февраля 2025 года оставила решение в силе, а затем оно устояло и в кассации.

Здесь важно назвать вещи точно. Юридическим мотором процесса стал иск прокурора Пензенской области в интересах Пензенской области в лице регионального министерства госимущества. Но политически история «Володарки» в последние годы неотделима от позиции губернатора Олега Мельниченко. The Penza Post с 2021 года фиксировал его вмешательство в судьбу санатория и его публичную установку не допустить утраты социально значимого актива. А в марте 2026 года, после отдельного вмешательства губернатора в затянувшееся исполнение судебного решения по факту нашей очередной публикации, публичная кадастровая информация, наконец, отразила изменение статуса земли. Респект Олегу Владимировичу. Потом были другие яркие и очень нужные людям региональные активы, убедительно возвращенные главой субъекта землякам. Но об этом - не сегодня.

Кейс Володарки в портфолио Мельниченко - это тот редкий случай, когда заслуга власти измеряется не речью и не обещанием, а конкретным имущественным результатом: огромный участок под легендарной здравницей перестал быть частной собственностью профсоюзных структур. Говорят - едва избежав судьбы собратьев...

И профсоюзы с этим результатом не соглашались.

Апелляционную жалобу подала ФНПР. Её представитель просил полностью отменить решение первой инстанции и отказать прокуратуре в иске. Представитель Федерации профсоюзов Пензенской области в заседании поддержал эту позицию. Иными словами, говорить лишь о «недоразумении» вокруг собственности трудно: существовал реальный юридический конфликт интересов между публичным образованием, требовавшим вернуть ограниченную в обороте землю, и профсоюзными организациями, желавшими сохранить частный титул.

Суды этот конфликт разрешили в пользу публичного интереса. Причём в постановлении апелляции есть обстоятельство, которое сегодня приобретает особый вес: на спорном участке находятся две скважины минеральных вод, разведанные в 1981 году. Земля входит в первую и вторую зоны санитарной охраны месторождения минеральных вод Пензы.

И вот здесь история, казалось бы, законченная, получает продолжение.

Сам санаторий имени Володарского сегодня публично называет природные лечебные ресурсы одним из оснований своей медицинской специализации. На официальном сайте здравницы указано, что в 1981 году на территории были освоены источники рапы и минеральной воды, которые используются при лечении заболеваний опорно-двигательного аппарата и желудочно-кишечного тракта. В перечне процедур — минеральная вода, рапные ванны, ингаляции. Отдельная страница санатория говорит о двух собственных скважинах с минеральной водой.

Это значит, что вода для «Володарки» — не приложение к земельному участку. Это системообразующий лечебный актив. Если от гостиничного корпуса можно временно отказаться, если отдельное здание можно отремонтировать или заменить, то природный лечебный ресурс создаётся геологией, а не сметой.

Но буквально рядом существует второй кадастровый сюжет — 58:29:2005010:2297.

В сентябре 2024 года отдельный участок примерно 15 соток по Спартаковской, 11 выставлялся на продажу за 9,5 млн рублей вместе со зданием бывшего цеха розлива минеральной воды площадью около 561 кв. м. В объявлении прямо указывался кадастровый номер 58:29:2005010:2297 и формулировка «всё в собственности». Продавец подчёркивал, что объект расположен на отдельном участке за территорией санатория имени Володарского.

Исторически это не случайная промка. По материалам предприятия, именно на Спартаковской, 11 работал завод «Минеральные воды», который разливал «Ахуны-1» из скважины № 2/78 глубиной 463 метра и воду «Ахуны» из скважины № 4/79 глубиной 180 метров. Судебный акт 2021 года по другому делу также зафиксировал, что эти две воды добывались на территории санатория имени Володарского и использовались заводом.

При этом в постановлении по деприватизации 2025 года номера двух скважин, находящихся на участке 2298, не названы. Поэтому утверждать, что речь именно о № 2/78 и № 4/79, без технической документации мы не будем. Более того, официальный сайт санатория отдельно сообщает о рапной скважине глубиной 1140 метров. Следовательно, инвентаризация скважинной инфраструктуры здесь нужна не журналистам для красивой схемы, а государству — для понимания, что именно оно вернуло вместе с землёй и какие объекты остаются в иных контурах собственности или пользования.

Сам по себе частный участок 2297 не даёт его владельцу права на недра и не позволяет автоматически распоряжаться скважинами на соседней земле.

Именно поэтому мы не утверждаем, что сегодня реализуется какая-либо схема «отъёма воды». Для такого вывода нет достаточной открытой доказательной базы. Но право собственности на цех розлива может стать экономически значимым только в связке с другими правами: доступом к источнику, водоводом, насосной инфраструктурой, сооружением скважины, договором поставки воды или правом недропользования.

И если несколько таких элементов оказываются в одном частном контуре, государство может формально сохранить землю и недра, но потерять часть фактического контроля над коммерческим использованием конкретного источника. Именно эту конфигурацию сейчас следует исключить или, если она уже существует на законных основаниях, сделать полностью прозрачной.

Отсюда и тлеющий конфликт интересов.

Профсоюзы продолжают управлять самим санаторием и заинтересованы в его экономике. Одновременно они лишились права собственности на землю, которое пытались защитить в апелляции. Публичное образование, напротив, получило обратно территорию, но теперь обязано понять, какие права существуют на расположенные на ней природные ресурсы и инфраструктуру. А рядом остаётся частный имущественный комплекс, исторически созданный именно для промышленного розлива воды с территории «Володарки».

Наличие разных собственников само по себе не нарушение. Конфликт интересов тоже не преступление. Но после столь трудной деприватизации было бы управленческой ошибкой остановиться на одной записи ЕГРН и не провести второй этап — ресурсный аудит.

Олег Мельниченко в земельной истории «Володарки» уже показал, что способен доводить неприятные для влиятельных акторов решения до результата. Теперь логично закрепить победу.

Что необходимо сделать? Публично установить кадастровые и технические характеристики всех скважин на территории 2298; их балансодержателей и собственников как сооружений; действующих недропользователей и номера лицензий; наличие сервитутов, трубопроводов и иных прав, связывающих скважины с участком 2297; историю перехода прав на бывший цех розлива и его здание; а также любые действующие договоры, по которым природная минеральная вода с территории санатория может поступать сторонним лицам.

Особый вопрос — приоритет «Володарки». Если минеральная вода действительно является одним из базовых лечебных факторов санатория, государство должно быть уверено, что никакой договор, смена собственника соседнего цеха или корпоративная конструкция не способны поставить здравницу в зависимость от частного посредника при доступе к её лечебному ресурсу.

Мы не говорим, что такая зависимость уже существует. Мы говорим, что после возвращения земли государству именно сейчас появилось и право, и обязанность это проверить.

В 2024–2026 годах власть и прокуратура выиграли важный земельный спор. Но настоящая ценность «Володарки» измеряется не квадратными метрами. Она — в самой возможности лечить людей теми природными ресурсами, ради которых здесь вообще возник курорт.

Землю Мельниченко и прокуратура защитили. Теперь время защитить воду.

Справка: как менялся объект в Ахунах.

Территория санатория имени Володарского в Ахунах исторически формировалась как единый лечебно-оздоровительный комплекс, ключевой частью которого стали минеральные источники и две эксплуатационные скважины.

В 2000-х рядом со скважинами работал завод по розливу минеральной воды «Ахуны» и «Ахуны-1» по адресу ул. Спартаковская, 11. Производство последовательно связывалось с ООО «Минеральные воды», позднее — с ИП Анатолием Митиным. Сам производственный цех со временем оказался на отдельном земельном участке 58:29:2005010:2297 площадью около 1,5 тыс. кв. м.

Основная территория санатория была оформлена как участок 58:29:2005010:2298 площадью более 8 га. Именно на нём, как установили суды, находятся две скважины минеральных вод.

В конце 2016 года участок 2298 был продан профсоюзным организациям, а в январе 2017 года их право собственности зарегистрировали. Впоследствии прокуратура оспорила приватизацию. В 2024 году Арбитражный суд Пензенской области признал сделку недействительной, указав в том числе на специальный охранный режим территории. В 2025 году решение устояло в апелляции и кассации.

Таким образом, земля со скважинами была возвращена в публичный контур, тогда как расположенный рядом бывший производственный участок 2297 с цехом розлива остался самостоятельным объектом недвижимости. Именно сочетание публичной территории со скважинами и частного производственного контура сегодня требует особого внимания к тому, кому принадлежат инфраструктура скважин, права доступа к ним и право недропользования.

Ремарка редакции. А где здания «Володарки», Николай Васильевич? И кому выгодно такое несоответствие правового режима?

Есть ещё одна странность, которая после возвращения земли в публичную собственность требует отдельного объяснения.

На земельном участке 58:29:2005010:2298 стоит не пустырь. Официальные туристические ресурсы Пензенской области сообщают о двух девятиэтажных корпусах санатория, столовой, водолечебнице с бассейном. Другие открытые справочники насчитывают на территории целый комплекс строений.

Однако на публичной кадастровой карте эта застройка практически не читается как система поставленных на кадастровую карту объектов капитального строительства. На местности — огромный действующий санаторный комплекс. В публичном кадастровом слое — почти пустая земля.

Почему?

Здесь необходима важная оговорка. Само отсутствие контура здания на публичной кадастровой карте ещё не означает, что объекта вообще нет в ЕГРН. Росреестр прямо разъясняет: недвижимость может иметь кадастровый номер и зарегистрированные права, но не отображаться на карте, если в ЕГРН отсутствуют координаты её контура.

Именно поэтому вопрос к органам власти и Росреестру должен звучать не «куда исчезли здания?», а точнее:

какие именно здания, сооружения и скважины расположены на участке 58:29:2005010:2298; какие из них имеют кадастровые номера; кому принадлежат; какие имеют координатное описание и почему спустя десятилетия эксплуатации огромного санаторного комплекса его имущественная структура до сих пор не просматривается в публичном кадастровом пространстве?

После деприватизации земли это далеко не техническая мелочь.

Государство должно понимать не только то, какой земельный участок ему вернули, но и кому принадлежат находящиеся на нём корпуса, водолечебница, инженерные сети, скважины и иные сооружения. Иначе публичный собственник земли рискует получить территорию, фактический имущественный и ресурсный контур которой остаётся непрозрачным со всеми вытекающими отсюда рисками. Не так ли, Николай Васильевич?

Публичная кадастровая карта, район санатория им. В.В. Володарского. Основные корпуса здравницы хорошо видны на картографической подложке, однако отдельные кадастровые контуры основной застройки на данном слое не отображаются. Само по себе это не доказывает отсутствие объектов в ЕГРН, но ставит вопрос о полноте их координатного и кадастрового описания.

"Тщательнее нужно, ребята, тщательнее" (М. Жванецкий).